不動産投資の鑑定で評価される基準って？

不動産鑑定士はどんな評価をするの？

不動産に価値を付けようと思ったら、その不動産について客観的な評価基準が必要です。いわゆる不動産鑑定評価ですね。これが無いと、第三者に不動産の価値を説明することができません。

誰でも勝手に価値を付けていいのではなく、ちゃんと専門的な勉強をした鑑定士にお願いする必要があります。鑑定士は、依頼時に提出する必要書類と現地調査によって鑑定を行います。

鑑定士が行う評価は三種類あります。一つは不動産の取引価格を根拠に行う、取引事例比較法。二つ目は現在の価値と合わせ、将来生みだすと予想される価値も評価する、収益還元法。最後に立てなおした際の原価から考える、原価法。これら三つの方法と合わせ、さらに三つの価値を考えます。

一つ目は一般的な不動産としての価値。二つ目は不動産の立地からみたときの価値。そして建物や道といった種類に応じて個別に生じる価値です。これらすべてを総合的に判断して、最終的な評価が下ります。

それぞれの評価の基準って？

鑑定士が評価するポイントからもわかるように、不動産そのものの価値はもちろん重要ですが、考慮すべきものはそれだけではありません。どこに建っているか、周りには何があるかなども重要になってきます。それぞれの価値基準で具体的に評価されるものを見ていきましょう。
まず、建物や道のような、種類に応じて出てくる価値は割愛します。不動産投資である以上、建物や部屋のように同じ種類のものが対象になるからです。

ということで、不動産そのものの価値と、周辺の価値の二つが重要になってくるというわけです。不動産の価値は、清潔感があったり明るい印象を与えるものが＋基準になります。外観や共有部分もよい印象を与えるかどうかは必ずチェックしましょう。

土地周辺の価値として、道幅は重要なポイントになってきます。2メートル以上、できれば4メートルはあった方がいいでしょう。また、土地が整備されているかも重要です。整備されていれば建て替えがしやすく、より評価が上がります。

周辺の建物も基準の一つになります。公共施設やスーパーは近いほどいいですし、逆に向上や墓地など敬遠されるものもあります。

不動産投資をしたい人が知っておくべきこと

鑑定士の評価が高い不動産を手に入れることができれば、不動産投資は成功――というわけではありません。

不動産投資は、非常に努力が反映されやすい投資といえます。本人の工夫と努力次第で、土地に与えられている評価以上の価値を生みだすことは決して不可能ではありません。このように、自分の裁量が結果に大きな影響を与えるというのも、不動産投資の大きな魅力なのです。そのため、成功者となるには広い視野と知識を持たなくてはなりません。常に流動する状況に合わせ、適切な対応をとる必要があります。

例えば入居者の層を広げたり、近隣の似たような条件の不動産との差別化は積極的に行わなくてはなりません。また、代理店となる不動産屋との信頼関係を築くことも重要です。信頼のおける大家になれば、いい顧客を紹介してもらえることもあるでしょう。

つまり、不動産投資で成功するには土地の価値や鑑定士の基準を知ることに加え、様々なことを行う必要があります。しかし、自らの工夫次第でとてつもなく大きなリターンを生みだすことができる可能性もあります。この事を知ったうえで、より効率的な運営を目指しましょう。