不動産鑑定士が行う不動産評価とは、信頼出来る価格基準です

不動産の鑑定評価には、大きく分けて三つの方法が採用されています。その3つとは取引事例比較法、収益還元法、原価法です。この中で最もオーソドックスな方法として挙げられるのが、取引事例比較法です。

この方法は、対象物件の近隣の過去の取引事例を参考にして、市場全体の動向や時期による価格変動の調整を行い算出されます。不動産業者に物件の査定を依頼した場合は、ほとんどがこの取引事例比較法を元に査定額が算出されています。

しかしこの方法は、過去の取引事例がベースとなる算出方法ですので、過去に近隣での似通った取引事例が無い場合は評価額を算出出来ないという弱点があります。逆に近隣で活発に取引が行われている地域においては、非常に有用な算出法と言えます。

不動産鑑定士が行う評価方法で、投資用物件の場合に有用な算出法としては、収益還元法が上げられます。収益還元法とは、対象物件が将来に生み出すであろう収益と現在の価値を複合的に調整して評価額が算出されます。

具体的には、対象物件の近隣の賃料相場を調査し、年間どの程度の賃料が生み出されるのかを計算します。そこからその物件に必要な年間経費を計算し、適正な利回りとする為の額が逆算されて求められる訳です。

更に収益還元法には対象の投資用物件について、将来売却できるであろう価格も予測してそれを評価に踏まえる、DCF方法とい算出法があります。このDCF法は、非常に制度の高い算出方法として知られており、その為非常に複雑な計算方法となっています。

不動産鑑定士が行う評価方法の中で、最もシンプルな方法と言えるのが原価法です。原価法とは、まず対象となる物件を再建築した場合の原価を求め、それを基に築年数経過によって低下した価値を調整して、現在の価値を導き出す方法です。

基本的には一戸建てやマンション等の建物の評価に適した方法だと言えます。造成工事を要した宅地等であれば、原価法は有効ですが、農地や原野等の原価が無い土地では適用出来ない鑑定方法だと言えます。

以上の3つの鑑定方法を複合的に用いて評価額が算出されます。ただし不動産物件は、一般要因や地域要因・個別的要因により、物件毎に評価額に大きな影響が出ますので、隣り合った物件ですら評価額に大差が出る事もありますので注意が必要です。