鑑定評価書と意見書の違いとは？

不動産鑑定評価書とは

難しくいうと、「不動産鑑定士が依頼内容に基づき確定した不動産を不動産鑑定評価基準に則り経済価値を判断し貨幣額で表示したもの」といえますが、簡単に言えば我々不動産鑑定士がそのルールの沿って、不動産の価格を査定したレポートであります。

従って、不動産鑑定士でない人、例えば宅建業者さんや土地の値段にとても詳しい金融機関の人や税理士さんであっても、その方たちが書いた不動産の価格に対するレポートは「不動産鑑定評価書」とは言えません。それゆえ他人からお金をもらって継続的に不動産鑑定士でない人が「不動産鑑定評価書」を発行し続けることは、我々の業法違反にあたりますのでご注意下さい。（ちょうどお医者さんでない人が診断書を有償で発行し続けるようなものでしょうか）

そして例え、不動産鑑定士が行っていても、ルールに則らないものや則れないもの（付けられる条件が限られているので、それを逸脱してしまうもの、例えば市街化調整区域なのに市街化区域として評価するなど）については鑑定評価書という名称が使えない場合があります。

意見書とは

上記の不動産鑑定評価としてレポートが出せないけど、不動産鑑定士の名において、なんらか価格に対する判断をしてほしいという場合に、「意見書」や「調査報告書」という形で対応することがあります。不動産鑑定士が行う場合には、鑑定評価基準に則ることは出来なくても、なんでも好きにしていいということにはならないので、一定の制限内で価格に対する判断のレポートを作成します。

不動産鑑定評価の廉価版という側面も否定はできませんが、基本は不動産鑑定評価ではルール上作成できないようなレポート、例えば現在は地下鉄がないが、10年後に地下鉄が出来た場合の地価上昇の予測などの意見を述べるのにご活用頂ければ幸いです。

依頼時の注意

不動産鑑定評価書にすべきか意見書にすべきかは評価の対象となる不動産と評価の条件、目的によっても違ってきます。従って依頼をするときには不動産鑑定士に対し、その内容や目的を正確に伝えることが大事です。この依頼時のコミュニケーションがいい評価を行ううえでの大切な第1歩となります。