不動産鑑定でできることは？鑑定の流れ、メリットについても現役不動産鑑定士が教えます

自分の所有する不動産を「貸したい、売りたい、運用したい」、そして「不動産の価値を把握したい」と思ったときに必要なのが「不動産鑑定」です。不動産鑑定では正しい不動産価値を知ることができます。

この記事では不動産鑑定とは何か、不動産鑑定でできること、不動産鑑定を依頼する際の流れ、そして不動産鑑定をするメリットについて、特に税理士の先生・弁護士の先生方に向けて不動産鑑定士の立場から徹底解説します。

不動産鑑定について正しい知識を得て、不動産の価格についての悩みを解消しましょう。

不動産鑑定とは？

「不動産鑑定」とは、国家資格である不動産鑑定士だけが行える、国の定める「不動産鑑定評価基準」に基づいて不動産の適正な価値を算定することです。不動産鑑定士によって作成された「不動産鑑定評価書」は公的機関（裁判所や税務署など）で立証できる重要な資料にもなります。不動産鑑定評価書は公的な地価公示や地価調査、相続税路線価評価、固定資産税評価の基礎資料となります。

できることは？

不動産鑑定は不動産の鑑定を行い、適正な評価額を出すのが主な業務です。基本的にできることは、不動産取引や、相続税の課税対象としての不動産価格の評価、融資を受ける際の担保物件の評価などです。

不動産鑑定の３つのメリット

不動産鑑定には大きく分けて３つのメリットがあります。不動産査定ではできないこと、不動産鑑定だからこその価値をしっかり理解して、不動産鑑定を依頼しましょう。

1.不動産の適切な価値が分かる

不動産鑑定をする1つ目のメリットは、その不動産の適切な価値が分かる点です。不動産は一つ一つ価値が異なり、それは建物の状態だけでなく、最寄り駅までの距離など様々な要素を総合的に照らし合わせて決定されます。

その作業は様々な知識を必要とし、不動産鑑定士だけが行えるものです。不動産鑑定士は不動産の時価評価ができる唯一の国家資格で、絶大な信頼があります。

不動産を売る際、勝手に価格を設定して適当に売ろうとし、自分で価格を設定しても相場を把握できていないので、いつまで経っても売れない可能性があります。従って、不動産を売るときは不動産鑑定の依頼をしたほうがいいです。

2.売り方についても情報を得ることができる

不動産鑑定をする2つ目のメリットは、不動産の適切な売り方の提案をうけることです。不動産鑑定士は、不動産の鑑定だけでなく、実はコンサルティング業務も行っています。よって、鑑定結果を元に適切な売り方も相談することができます。

不動産によってターゲットとなる年齢層は異なりますし、性別や家族構成などによっても違います。闇雲に不動産を売ろうとしても計画が捗らないので、不動産鑑定士の助言を元にターゲットを決定することができます。このように、不動産鑑定士は不動産売却希望者にとっても良きパートナーにもなります。

3.鑑定評価書の有効性

不動産鑑定をする3つ目のメリットは、鑑定評価書という形で残ることです。不動産鑑定をすると、その評価をまとめた信頼性の高い「鑑定評価書」が作成され、購入希望者への安心材料にもなります。

不動産の購入希望者は、不動産に関する情報がありません。それゆえ購入希望者も、この鑑定評価書を元にして不動産を選んだほうがより安全ですし効率的です。

世の中には、少しでも儲けようと相場よりも高く売られている不動産が数多くあります。そこで不動産に関する知識がない購入希望者は、うまい話しに乗せられて購入するケースがあります。よってこの不動産鑑定の存在と、そのメリットを把握することはとても大切なのです。

不動産鑑定の流れ

不動産鑑定を依頼し、鑑定評価書を受け取る流れは一般的に下記の通りです。

1：不動産鑑定士に相談をする

費用の見積もりを依頼して比較検討し、依頼先を決めたら契約を結んで正式な鑑定依頼をします。

2：物件調査をする

案件が確定したら、評価対象不動産の資料や情報を整理し、現地に赴いて不動産の調査を行います。

3：鑑定評価作業

物件調査の結果と収集した資料をもとに、依頼目的や物件の種類に合わせて鑑定方法を選択します。鑑定評価作業には時間がかかるため、依頼から納品までは一般的に2週間から1か月を見ておくとよいでしょう。

4：不動産鑑定評価書の納品

完成した不動産鑑定評価書が納品されます。担当した不動産鑑定士から説明を受け、不動産処分方法等のアドバイスも受けれます。

不動産鑑定を依頼するとき事前に必要なものは何？

不動産鑑定のご依頼を頂くのは、不動産の「売買」「相続」「贈与」「財産分与」などの場面です。その際、どのような資料を用意すべきかを聞かれることがよくあります。

不動産鑑定をすることが初めての方にはぜひ知っておいて頂きたいことがあります。それは依頼者の資料準備の状態次第で、不動産鑑定の作業がスムーズにいくかどうかが決まることです。依頼を検討している方はぜひお読みください。

事前準備で必要なものは、以下の通りです。

①必修資料「地番」と「筆数」

まずは、評価する土地の所在が分かる資料です。ネットで取集した地図でもいいのですが、できればそこの住居表示でなく「地番」表示を教えて頂きたいです。なぜなら、他の登記事項証明書や固定資産税の課税明細など、不動産に関わるものは地番表示が基本だからです。ぜひ、「地番」表示をお調べ頂き準備しておいてください。

次に、場所を地図でお示し頂くときは、地番をお示し頂き、かつ土地が「何筆」で構成されているかも教えて頂ければと思います。土地は「筆」が一つの単位となっていいて、その筆ごとに所有者が決まるため、土地全体が何筆で構成されているのかを知るためです。

この「地番表示」と「筆数」が分かれば登記簿を調べることで、面積や所有者などの様々な情報を入手することができます。

②建物を含める場合は「竣工図」や「検査済書」

土地の範囲が確定し、その上にある建物が鑑定評価の対象になっている場合には、物理的な建物の把握は比較的容易です。しかし中には未登記の建物もあり、また増築などして登記簿数量とまったく異なるものがあります。

そして、価格を求めるためには、その建物がどんな材料で作られ、どんな間取りで、どんな用途があるかなどを調べる必要があります。それ故に、建物を建てたときの「竣工図」や「検査済書」をお借りすることがあります。

ただし、古い建物のため、これらの資料が見当たらないこともあります。そうした場合、不動産鑑定ができないわけではないですが、状況がわからない点はすべてリスクになる傾向にあります。その場合、不動産価値の安全性を考慮し、低めに判断されることがあります。

③場合によっては「契約書」や「エンジニアリングレポート」も必要

土地の一部や建物が賃貸されている場合には、「契約書」も必要になります。また、J-REITなどに組み入れる予定の資産に関しては、建物の状況を建築家などが詳しく調べ、長期的な修繕に要する費用を査定した、「エンジニアリングレポート」が不動産評価にあたっての必須の資料となります。

このように不動産に関する資料は、評価の対象となる不動産が大きくなったり、複雑になればなるほど必要な資料が多くなることに注意を要する必要があります。お客様が望む不動産の価値をきちんと査定するには、依頼者と不動産鑑定士が、良きパートナーとなることが大事です。

資料収集などでは、どうしても依頼者側が作業しなければならないこともあるのを念頭において、不動産鑑定を依頼しましょう！

不動産鑑定をスムーズに依頼するためのコツは？

鑑定評価を行う前に、必ず不動産鑑定士が決めることがあります。不動産鑑定を依頼したは良いものの、条件がそろっておらず開始が遅れた・・・となると面倒ですよね。事前に情報をそろえておくと、トラブルなく作業が進むので、おすすめです。

ここでは不動産鑑定士だからこそお伝えできる、スムーズな依頼のためのコツを教えます。

依頼者側がこれらを詳しく決めて相談をする必要はありませんが、業務着手前にこのようなことが決まるのだなと想定して、分かる部分はできるだけ明確にしたうえで依頼を行うことで、不動産鑑定がスムーズに行えます。

1.価格時点を決める

不動産の価格は時とともに変動するものです。鑑定評価を行う場合には「いつ時点」の価格などを決める必要があります。

大抵は現地調査を行った日（実査日）で決めることが多いですが、売買の関係や企業の決算の関係で、その月の一日にすることもあります。ただし大事なのは、現地調査が例えば4月1日なのに価格時点が5月1日など、現地に行った日より価格時点が未来になってる場合は、再度5月1日以降に現地調査をするか、発行日までに再調査が必要になります。

ごくまれに完成予定のプロジェクトの資産価値を出さなければならない場合には、未来時点もありえますが、一般的には適切な鑑定評価とはいえません。

いつ時点での価格が知りたいのかによって、依頼時期や実査を行う時期も変わってきて、納品まで時間がかかることもあります。余裕をもって依頼しましょう。

2.鑑定評価で大切な「類型」を決める

不動産鑑定評価では「類型」と言う、不動産の分類を明確にしなければなりません。簡単に言うと、建物の有無や自分のものか、他人に貸しているものかなどの不動産の状態のことです。

類型は９つに分類され、①更地、②建付地、③借地権…などがあります。

その違いは価格に大きな影響を与えます。例えば「更地」ならば、建物が何もなく、駐車場としても利用されていないものを指しますが、「更地として」は、建物が建っていたり、借地権が設定されていたりするけれども、それは考慮しないで土地だけの価値を査定するという意味になります。

したがって「更地として」の場合、鑑定評価条件などを参照して、「現状はこうだけど、評価上はこう」という違いを理解する必要があります。

少なくとも、依頼前に建物の有無、状態、所有者などは明確にしたうえで相談に行くのがよいでしょう。さらに「類型」について知識があると、依頼するときにも最終的にどんな条件下での価格が知りたいのかを適切に伝えることができるのでおすすめです。

3.その他に決めるべきこと

「立ち合いをする人」「資料をご用意する人」「鑑定評価を行う目的やこの結果をだれに、どの範囲まで伝えるか」なども、決める必要があります。そして、報酬やその支払い期日や方法も、業務を開始する前に決めておく必要があるでしょう。

特にこうした内容は依頼者側の意向をくんで設定することが多いため、事前に大まかな目的、伝える相手、報酬の支払いについてなどは依頼者側でも整理しておくことをお勧めします。

不動産鑑定の業務を行う上では、依頼者とのコミュニケーションによって決めていくことがとても多いことがわかりますね。

依頼して終わりというわけではないからこそ、依頼者側にとってコミュニケーションの取りやすい鑑定士を選ぶことが大切になってきます。

コミュニケーションが上手で、対応範囲の広い不動産鑑定士を選ぼう

この記事では不動産鑑定でできることやその流れ、メリットについて解説してきました。

不動産鑑定を依頼する際には、資料の準備や調査開始までのコミュニケーションなど、不動産鑑定士と二人三脚で進める部分も多くあります。鑑定評価実績だけでなく、コミュニケーションが上手で、案件の対応範囲も広い不動産鑑定士に依頼することがマストです。

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